🏠 Immobilier

Louer vs
Acheter

Le vrai calcul, pas le discours du vendeur. Coût d'opportunité de l'apport, frais de notaire, taxe foncière, charges, plus-value à la revente — tout est pris en compte. Données Meilleurtaux & INSEE 2025.

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ACHAT
Remplissez vos paramètres
Votre recommandation personnalisée apparaîtra ici.
Point d'équilibre
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Gain achat sur période
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Patrimoine final
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Pré-remplir une ville :
Le bien à acheter
Financement
Les banques exigent généralement 10-20% (recommandation HCSF)
Durée moyenne France 2025 : 20 ans 5 mois (Observatoire Crédit Logement)
Taux moyen France décembre 2025 : ~3.2-3.4% sur 20 ans
Moyenne 2025 : 0.20% du capital emprunté/an
Charges annuelles propriétaire
Moyenne nationale : ~1 mois de loyer équivalent. Variable selon la ville.
~25-30€/m²/an en moyenne (UNPI 2024)
Règle des experts : ~0.5-1% du prix d'achat/an
Récapitulatif achat
Frais de notaire—
Montant emprunté—
Mensualité crédit—
Mensualité + assurance—
Taux d'endettement—
Coût total intérêts+frais —
Votre location actuelle ou équivalente
Pour être comparable, prenez le loyer d'un bien similaire à celui que vous souhaiteriez acheter
Hypothèses d'évolution (sur la durée)
Moyenne IRL 2020-2025 : ~3.5% · Hypothèse prudente 2025+ : 1.5-2%
Ce que vous dépensez en louant
Loyer / an
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Loyer + assurance
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💡 Ce que vous ne voyez pas : votre loyer est une dépense pure. Mais votre apport, s'il était placé, rapporterait chaque année. C'est le coût d'opportunité — calculé dans le bilan.
Placement de l'apport (si locataire)
Assurance-vie fonds euro ~2.5-3% · Livret A 3% · SCPI ~4-5% · Actions ~7% (variable)
Si vous restez locataire, la somme de votre apport peut être investie. Le calcul intègre ce manque à gagner si vous l'immobilisez dans la pierre.
Votre situation et horizon
Durée moyenne nationale pour rentabiliser : 12 ans 3 mois (Meilleurtaux 2025)
Utilisé pour calculer le taux d'endettement (max recommandé : 35%)
Hypothèses d'évolution des prix
Hypothèse Meilleurtaux 2025 : 0% an 1, +1% ans 2-3, +2% à partir an 4
+7.1% en 2023, +3.9% en 2024 (UNPI). Hypothèse prudente : 2%/an
Analyse de votre profil
Ce que cachent les vendeurs
📌 Frais de notaire — 7-8% sur l'ancien, perdus dès le premier jour. Sur 280k€ = ~22 400€ à rembourser avant même de commencer à gagner.
📌 Coût d'opportunité — votre apport bloqué dans la pierre ne rapporte plus rien. Sur 28k€ à 2.5%/an = 700€/an perdus.
📌 Intérêts du crédit — sur 20 ans à 3.3%, vous payez en intérêts l'équivalent de 30-40% du bien en plus.
📌 Charges propriétaire — taxe foncière + charges copro + entretien = souvent 4-6% du prix d'achat sur 10 ans.
Coût total achat
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sur 10 ans
Coût total location
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sur 10 ans
Point d'équilibre
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années pour que l'achat gagne
Patrimoine net final
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valeur bien − capital restant
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Détail coûts — Achat sur 10 ans
Détail coûts — Location sur 10 ans
Le truc que tout le monde oublie — Coût d'opportunité de l'apport
Si vous achetez, votre apport est bloqué dans la pierre. Si vous louez, vous pouvez le placer. Cette différence s'appelle le coût d'opportunité et elle change complètement le calcul.
Apport immobilisé
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Gain épargne perdu sur période
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Capital restant dû à fin période
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Sources : Meilleurtaux « Acheter ou Louer ? » 12ème édition 2025 (durée de rentabilisation nationale : 12 ans 3 mois) · Wüest Partner 2025 (taux crédit 3.3%, horizon 20 ans) · Observatoire Crédit Logement/CSA (taux moyens) · UNPI (taxe foncière +7.1% en 2023, +3.9% en 2024) · Secrétariat général du logement (achat rentable après 7-10 ans de détention) · Frais notaire ancien : 7-8% (source : économie.gouv.fr, hausse DMTO à 5% depuis avril 2025) · Charges copropriété : ~25-30€/m²/an (UNPI 2024).
Coût cumulé total — Achat vs Location
Quand la courbe verte passe sous la rouge = l'achat devient gagnant.
Gain net de l'achat vs location année par année
Zone verte = l'achat est avantageux. Zone rouge = la location est encore moins chère.
Patrimoine net de l'acheteur dans le temps
Valeur du bien − capital restant dû = ce que vous possédez réellement.